كيف تقرأ سند الطابو وتتحقق من أوراق العقار قبل أن تدفع
قبل أن تدفع أي مبلغ، اطلب ثلاث أوراق: سند الطابو، وترخيص المبنى، وعقداً مكتوباً. هذا المقال يشرح ما تبحث عنه في كل ورقة بلغة بسيطة.
سند الطابو: ما الذي تقرؤه؟
- اسم المالك: يجب أن يطابق هوية من يبيعك، وإن باع بوكالة فاطلب وكالة رسمية حديثة وسارية.
- الرهن: هل على العقار رهن لصالح بنك؟ يُرفع قبل نقل الملكية أو يُتفق على آلية مكتوبة.
- الحجز والدعاوى: أي قيد من هذا النوع يوقف الشراء حتى يُحل.
- الشروحات والقيود: حق انتفاع أو إيجار مسجل أو غيرها، واطلب شرح كل قيد كتابةً.
- نسخة حديثة: اطلب مستخرجاً جديداً قبل التوقيع بوقت قريب.
سند الارتفاق وسند الملكية
في المشاريع تحت الإنشاء يكون السند غالباً سند ارتفاق (kat irtifakı)، ويتحول إلى سند ملكية (kat mülkiyeti) بعد اكتمال المبنى وصدور إذن استخدام المبنى كله وفق قانون تملك الطوابق. هذا طبيعي وليس عيباً، لكن اسأل عن موعد التحويل واكتبه في العقد.
رخصة البناء ورخصة السكن
رخصة البناء إلزامية بحسب المادة 21 من قانون التعمير. وتسقط إن لم يبدأ البناء خلال سنتين أو لم يكتمل خلال خمس سنوات من تاريخها.
رخصة السكن اسمها الرسمي «إذن استخدام المبنى» (yapı kullanma izin belgesi، المادة 30). هي التي تثبت اكتمال البناء وفق الرخصة. وبدونها لا تُربط الكهرباء والماء والغاز، وقد تُفرض غرامة على المالك أو يُغلق المبنى. لذلك اطلب نسخة منها للمباني الجاهزة.
العقد المكتوب
العقد هو الورقة الثالثة: سعر محدد، وموعد تسليم، وجدول دفعات، وما يحدث عند التأخير. لا تعتمد على الوعود الشفهية، ومن يتردد في كتابة وعده فهذه إشارة تستحق التوقف.
قاعدة عملية
ورقة ناقصة تعني أن تتوقف وتسأل، لا أن تكمل وتأمل. واستعن بمحامٍ مستقل يعمل لصالحك أنت، وليس لصالح البائع أو الوسيط.
أسئلة شائعة
كيف أتحقق من السند؟
اطلب مستخرجاً حديثاً من مديرية الطابو، وبإمكان المحامي استخراجه ومطابقته مع الأوراق قبل التوقيع.
هل رخصة السكن ضرورية للمشروع تحت الإنشاء؟
لا تكون موجودة قبل اكتمال المبنى. المطلوب حينها رخصة البناء وجدول تسليم مكتوب، وإذن استخدام المبنى يصدر عند الاكتمال.
ما هي ورقتي الأولى إن كنت أريد البدء اليوم؟
قائمة الفحص المجانية على موقعنا تلخص تسع نقاط تراجعها مع محاميك قبل أي عربون.
الأوراق قبل الدفع، لا بعده.