كيف تحسب عائد الإيجار في إسطنبول بنفسك، وما الضرائب التي تسأل عنها
لا أحد يضمن عائد الإيجار، لكن يمكنك أن تحسبه بنفسك بأرقام حقيقية. هذا المقال يعرض الطريقة، ويشرح ضريبتين تسألهما قبل الشراء.
ابدأ من إيجار حقيقي
اطلب عقود إيجار فعلية لشقق مشابهة في المبنى نفسه أو الحي نفسه، لا تقديرات شفهية. الإعلانات تذكر السعر المطلوب وليس المدفوع فعلاً.
طريقة الحساب
إن عرض عليك أحد «إيجاراً مضموناً» فاسأل: من يضمنه؟ وهل هو مكتوب في العقد؟ وماذا يحدث إن توقف الضمان؟ لا نعطيك نسبة عائد متوقعة لأنها تتغير من مبنى إلى آخر، والمهم أن تحسبها بأرقام موثقة.
- اجمع الإيجار السنوي المتوقع من العقود الفعلية.
- اطرح الصيانة والضرائب والتأمين والأشهر التي قد يبقى فيها العقار فارغاً.
- اقسم الناتج على التكلفة الكاملة للشراء مع كل الرسوم، لا على السعر المعلن وحده.
زيادة الإيجار: كيف تعمل؟
يخضع تحديد زيادة الإيجار السنوية في تركيا لحد أقصى مرتبط بمتوسط التضخم لـ12 شهراً، وتنشر الصحافة الاقتصادية النسبة الشهرية بعد صدور بيانات التضخم من المعهد التركي للإحصاء. النسبة تتغير كل شهر، لذلك اعتمد الرقم المنشور في شهر التجديد ولا تبنِ حسابك على رقم قديم.
ضريبة بيع العقار وقاعدة السنوات الخمس
بحسب قانون ضريبة الدخل (المادة 80 مكرر) فإن أرباح بيع العقار خلال 5 سنوات من تاريخ شرائه تخضع للضريبة بعد خصم تكلفة الشراء مع تعديلها بمؤشر أسعار المنتجين ومصاريف البيع، مع إعفاء سنوي يُعدّل كل عام. أما ما يُباع بعد انقضاء 5 سنوات فلا تُفرض عليه هذه الضريبة. والعقارات الناتجة عن الإرث أو الهبة خارج هذه القاعدة.
لا نذكر مبلغ الإعفاء لأنه يُحدَّث سنوياً. اسأل محاسباً عن رقم السنة الحالية.
ضريبة دخل الإيجار
دخل الإيجار يُصرّح به ضمن الإقرار الضريبي السنوي بحسب قواعد الإعفاءات والشرائح في كل سنة. استشر محاسباً مرخصاً لحالتك قبل أن تُدخل إيجاراً في حسابات العائد.
أسئلة شائعة
كم العائد المتوقع في إسطنبول؟
لا نعطي نسباً متوقعة، لأنها تختلف بين المباني والأحياء وتتغير مع الزمن. احسبها من عقود حقيقية.
هل أدفع ضريبة إذا بعت بعد 5 سنوات؟
بحسب القاعدة العامة لا تخضع أرباح البيع بعد مرور 5 سنوات على الشراء لهذه الضريبة، مع استثناءات يراجعها المحاسب في حالتك.
هل زيادة الإيجار حرة؟
تحكمها قواعد قانونية بحد أقصى مرتبط بالتضخم، وتتغير النسبة المنشورة شهرياً.
الحساب الصادق بأرقام حقيقية أهم من أي وعد بنسبة جميلة.