كيف يشتري الأجنبي عقاراً في إسطنبول: الخطوات من الاختيار إلى الطابو
يستطيع الأجنبي شراء عقار في إسطنبول بإجراءات واضحة ومعروفة، بشرط أن يسير فيها بالترتيب الصحيح. يلخّص هذا الدليل الإطار القانوني والأوراق والخطوات حتى استلام سند الطابو.
هل يحق لك التملك؟
ينظّم تملك الأجانب قانون الطابو (المادة 35). يحق للشخص الأجنبي التملك إذا كانت جنسيته ضمن قائمة الدول التي تحددها رئاسة الجمهورية، وقد أُلغي شرط المعاملة بالمثل بالقانون رقم 6302 الصادر في مايو 2012.
قائمة الدول قابلة للتغيير، فتأكد منها من الجهات الرسمية (إدارة الطابو والمساحة أو وزارة الخارجية) أو من محاميك قبل أي خطوة.
الحدود التي ينبغي معرفتها
- في كل قضاء: لا يتجاوز مجموع ما يملكه الأجانب 10% من مساحته الصالحة للملكية الخاصة.
- لكل شخص أجنبي سقف 30 هكتاراً على مستوى تركيا، ويمكن رفعه استثناءً إلى 60 هكتاراً.
- لا يجوز التملك في المناطق العسكرية الممنوعة والمناطق الأمنية، ويستعلم الطابو عن ذلك بالإحداثيات.
- الأرض الخالية تتطلب تقديم مشروع إلى الوزارة المختصة خلال سنتين من الشراء.
الأوراق التي تجهّزها
تختلف الوثائق بحسب حالتك، وهذه القائمة تغطي الشراء المعتاد لشخص طبيعي:
- جواز السفر مع ترجمة مصدّقة إلى التركية.
- رقم ضريبي تركي.
- بوليصة تأمين الزلازل الإلزامي DASK للمباني.
- وثيقة القيمة الرائجة للعقار من البلدية.
- وثيقة شراء العملة الأجنبية DAB من بنك مرخّص، تُقدَّم إلى مديرية الطابو قبل نقل الملكية.
- صورتان بيومتريتان، ومترجم محلّف إن كنت لا تتحدث التركية.
- وكالة موثقة ومترجمة إن كلّفت أحداً بالتوقيع نيابة عنك.
الخطوات بالترتيب
ملاحظة عن آلية الدفع: نظام الدفع الآمن الذي يحجز المبلغ في حساب حتى اكتمال النقل أُجّل مرتين، وموعد إلزامه المعلن حالياً هو 1 ديسمبر 2026. اسأل محاميك عن الآلية المعتمدة يوم التوقيع.
- اختر العقار وافحصه قانونياً: السند (المالك، الرهن، الحجز، الشروحات) ثم رخصة المبنى.
- وقّع اتفاقاً مكتوباً يحدد السعر وموعد نقل الملكية وما يحدث عند التأخير.
- جهّز الأوراق أعلاه واحجز موعد الطابو.
- حوّل العملة عبر البنك واحصل على وثيقة DAB.
- في الموعد: توقيع السند الرسمي، وسداد الرسوم، وتسجيل الملكية باسمك.
- استلم السند الجديد وتأكد من صحة بياناته قبل مغادرة الطابو.
تقرير التقييم: متى يلزم؟
يشترط تعميم الطابو رقم 2024/4 الصادر في 13 يونيو 2024 تقرير التقييم في معاملات الجنسية عبر العقار. أما في الشراء العادي فتأكد من محاميك أو من مديرية الطابو هل تحتاجه في حالتك. ويبقى مفيداً لمقارنة السعر بقيمة السوق.
أسئلة شائعة
هل يجب أن أحضر إلى تركيا للتوقيع بنفسي؟
يمكن التوكيل بوكالة رسمية موثقة ومترجمة، بشرط أن يتحقق المحامي من أنها سارية وحديثة وأن صلاحياتها تغطي المعاملة.
هل يمكن شراء أرض بدل شقة؟
نعم ضمن الحدود المذكورة أعلاه، مع تقديم مشروع خلال سنتين. وتجدر الإشارة إلى أن الأراضي الخالية والزراعية لا تُقبل لأغراض الجنسية بعد 12 ديسمبر 2023.
هل المناطق العسكرية معروفة قبل الشراء؟
يستعلم الطابو عن موقع العقار بالإحداثيات. اطلب من محاميك أن يتأكد من ذلك قبل أن تدفع أي مبلغ.
الشراء الآمن ترتيب قبل أن يكون سرعة: تحقق من السند والرخصة، ثم وقّع، ثم ادفع بالآلية الرسمية.